成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源，其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。 并且随着商品经济的不断发展，成本概念的内涵和外延都处于不断地变化发展之中。从另一个角度成， 以下是为大家整理的关于房地产有效成本和无效成本5篇 , 供大家参考选择。
房地产有效成本和无效成本5篇
【篇一】房地产有效成本和无效成本
房地产建安成本造价
1、多层砌体住宅：钢筋：30KG/m2砼：0.3～0.33m3/m2
2、2、多层框架：钢筋：38～42KG/m2砼：0.33～0.35m3/m2
3、3、小高层11～12层：钢筋：50～52KG/m2砼：0.35m3/m2
4、4、高层17～18层：钢筋：54～60KG/m2砼：0.36m3/m2
5、5、高层30层H=94米：钢筋：65～75KG/m2砼：0.42～0.47m3/m2
6、6、高层酒店式公寓28层H=90米：钢筋：65～70KG/m2砼：0.38～0.42m3/m2
7、7、别墅：混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11～12层之间；以上数据按抗震7度区规则结构设计
二、普通多层住宅楼施工预算经济指标
1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.20～0.24
2、模版面积占建筑面积2.2左右
3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右
4、室内抹灰面积占建筑面积3.8
三、施工功效
1、一个抹灰工一天抹灰在35平米
2、一个砖工一天砌红砖1000～1800块
3、一个砖工一天砌空心砖800～1000块
4、瓷砖15平米
5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天
四、基础数据
1、混凝土重量2500KG/m3
2、钢筋每延米重量0.00617×d×d
3、干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量1700KG/m3
4、石子重量2200KG/m3
5、一立方米红砖525块左右（分墙厚）
6、一立方米空心砖175块左右
7、筛一方干净砂需1.3方普通砂
1、水泥：普通水泥比重为3：1，容重通常采用1300公斤/立方米。
2、2、建筑垃圾：1.5~1.8T/M3
1、 天然花岗岩：2500-2800kg/m3
2、C35混凝土：2400-2500kg/m3;24KN/m3
3、水泥砂浆：1800-2000kg/m3;20KN/m3
4、一般贴面石材：1000kg/m3以上
5、一般石砂垫层：1400-1700kg/m3
6、粘土砖、灰砂砖:1600-1800kg/m3
7、 粘土空心砖：1000-1400kg/m3
8、 8、新型轻质砖：150-250kg/m3
9、普通粘土：1500-1800kg/m3（视含水量）
10、泥炭等腐质土:200-300kg/m3（视混合比例）
11、陶粒或珍珠岩:20-30kg/m31吨等于多少升？油的密度：0.81*1000千克/立方米，比水的密度小，所以能浮在水上在。理论上1立方米的水等于1吨，因为m=ρ*v(即质量等于密度乘以体积)，所以1吨油的体积=1000立方米/0.81*1000千克/立方米=1.235千克=1235升，所以1吨油=1235升油1吨沥青混凝土等于多少立方?荷载规范写的沥青混凝土密度按2.4t/立方米；定额上写的是2.36；碎石一个立方是多少吨？碎石颗粒越小重量就越大；一般的堆积密度1.8吨/立方米左右.一方土等于多少吨位一方土等于1立方米。多少吨位要看是什么土，沙土2吨、粘土2.5吨、混凝土3吨左右。
房地产建筑成本（按建筑平方米算）
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；
13、人工费：130~200元/平方米；
14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；
15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；
22、监理费：3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。
*结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
超高层五星级酒店的建安成本标准如下（元/平方米）：
1桩基工程（受力桩）总建筑面积180-200
2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积4000-4400
3黑乎乎建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积900-990
4外墙玻璃幕墙外立面建筑面积1300-1600
5结构工程地上建筑面积1000-1200
6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积370-400
7喷淋、气体消防总建筑面积110-120
8污水处理（含管线）总建筑面积40-45
9空调工程地上建筑面积600-660
10地下室通风工程地下室建筑面积190-210
11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积900-990
12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积530-580
13煤气工程总建筑面积50-55
14电梯、自动扶梯总建筑面积360-400
15室外总体总建筑面积120-135
16室内精装修连家具地上建筑面积3500-3900
17杂项工程总建筑面积300-350
18洗衣房设备地上建筑面积170-190
【篇二】房地产有效成本和无效成本
一、 房地产企业成本的概念和目标成本的作用1、目标成本的作用2、目标成本管理内容（1）编制目标成本或计划成本（2）分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正3、目标成本编制的方法分享：投资估算（历史成本数据库）4、项目全成本的纵向分解二、房地产开发各阶段成本控制 要点1、土地投资论证阶段成本测算案例：项目投资经济分析模型2、项目启动阶段成本测算4、案例：项目启动会5、方案设计阶段控制要点6、初步设计（扩初设计）阶段控制要点7、施工图设计控制要点8、工程实施阶段控制要点9、景观工程成本控制要点10、材料设备采购管理原则11、销售中心、样板房的成本范围12、体验区样板景观成本管理三、标杆企业的合同管理解析1、房地产开发涉及的主要合同类型和内容2、房地产企业不同阶段的合同管理模式3、行业内合同标准化状况介绍案例：标杆地产合同标准版本四、 如何设置标准工程合同主要条款1、合同标准的描述与范围划分2、双方的工作：主要责任、权利和义务3、合同价款：价格形式、计价方式4、合同工期：总工期及节点工期，开竣工要求，确认方式5、质量要求：技术要求、质量标准6、安全文明及配合：措施要求及费用材料管理：供应方式、检验方法等变更管理：可变范围、程序、计价等支付条件与程序违约、索赔与奖惩争议的解决及合同的中止方式其他附加条件内容案例：标杆企业标准合同条款特点解析标杆企业如何应对合同风险五、 不同阶段的工程合同管理内容招投标阶段的合同管理施工阶段的合同管理支持文件《变更签证控制程序》《甲供材控制程序》结算阶段的合同管理支持文件《结算管理指引》六、标杆企业如何建立标准合同管理体系合同标准化的组织工作与责任部门标准合同（模块化）的过程如何建立进行合同后评价的方法与要点案例：标杆企业标准合同评价模板解析
【篇三】房地产有效成本和无效成本
房地产投资全成本管理
一、可行性研究分析
1、含义和目的
房地产开发项目可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。
可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
2、成本管理中的意义
a．作为申请项目核准的依据
b．项目申请投资的依据
c．是筹集建设资金的依据
d．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
e．是编制下阶段规划设计的依据
3、可行性研究分析构成
一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
①.封面
②.摘要
③.目录
④.正文：通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。
⑤.附表
⑥.附图
4、可行性研究投资分析案例
二、项目总投资组成
1、项目总投资
包括项目全部投资成本费用，不含房地产各种所得税费用。
项
目
总
投
资
开发建
设成本
开发产品成本（占开发建设成本98.4%）
固定资产投资（占开发建设成本1.6%）
经
营
成
本
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
其它经营成本费用
土地增值税
2、开发建设成本
包括土地费用、工程成本、销售成本、管理费用、财务利息等，具体组成见下表：
开发建设成本费用
工程开
发成本
一、土地费用
二、前期工程费用
三、基础设施建设费
四、建筑安装工程费
五、公共配套设施建设费
六、开发间接费
管理费用
七、管理费用
销售成本
八、销售费用
财务费用
九、开发期税费
十、其它费用及不可预见费
十一、利息
3、经营成本
经
营
成
本
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
其它经营成本费用
土地增值税
三、开发建设成本控制
1、工程开发成本
1.1、成本控制相关名词解释
①、目标成本：指对将要发生的项目预先确定的在一定时期内和经过努力所要实现的成本和利润目标，是项目成本的控制线。
②、责任成本：将目标成本进行责任分解，结合各专业岗位的职责，明确在成本管理中“谁来做”，“做什么”的关系，将目标成本落实到实处。
③、进度成本预警（动态成本）：动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。指项目实施过程中的预期成本，通过适时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制，并在项目整个生命周期任一时间点，都能适时分析。
④、实际成本：指项目结束后，对成本进行结算分析出来的实际投入成本金额计算出来的经济指标数值。
⑤、年度成本资金：指根据公司当年整体经营计划，针对在该年所有投入的项目进行资金预算以达到年度投资资金控制的目的。
⑥、目标成本考核：通过对目标成本进行进度成本预警分析，以目标成本为参照对象，区别成本在执行过程中目标成本外的数据，借助经济指标反馈进行考核、评价，对考核结果扣、加分措施。
⑦、责任成本考核：根据各专业职能部门的成本管理职责，并借助经济指标反馈考核评价其职责的履行情况，根据考核结果，对其进行相应的奖惩措施。
⑧、数据库：在完成项目成本业绩评估考核同时对项目生命周期中的成本控制得失进行总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”进行归档，在此基础上提炼关键成本指标。
1.2、成本控制的四步骤
①、目标成本
a、目标成本设定原则
目标成本设定与企业定位----什么样的企业决定什么样的产品
目标成本设定与项目定位----不同项目的档次要求决定什么造价的成本
目标成本设定与企业盈利----企业做的是产品非作品，目标盈利值决定花掉多少成本
目标成本设定的市场原则----适时的市场决定什么样的成本
【篇四】房地产有效成本和无效成本
成本法—房地产评估2
房地产评估使用成本法主要对象
政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。
应用举例
[例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。
（1）计算土地取得费。
土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米
提示：1亩=667平方米
（2）计算土地开发费。
土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米
提示：1平方公里=106平方米
（3）计算投资利息
土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，
土地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1]
=18.54（元/平方米）
土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1]
=6.39＋3.84
=10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）
（5）计算土地价值。
土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）
=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
=475.84（元/平方米）
土地总价 =475.84×15000=7137600（元）
该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600
三、新建房地产评估的成本法操作步骤
新建房地产价值
=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润）
四、旧建筑物评估的成本法操作步骤
建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限
1.重置成本
应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费
2.贬值额
（2）贬值额的计算方法
计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法
考试大@提示：这些方法的原理和第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样，不再重述。或者参照175页最下面的公式。
【篇五】房地产有效成本和无效成本
房地产建筑成本
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；
13、人工费：130~200元/平方米；
14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；
15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；
22、监理费：3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。
结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。
实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；
民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
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