地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别在于是否有权属关系， 以下是为大家整理的关于房地产如何确认成本4篇 , 供大家参考选择。
房地产如何确认成本4篇
房地产如何确认成本篇1
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房地产开发项目收入与计税成本确认分析
一、基本原则
从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房糟孵厄抠弊盯硒瞪鲍澳颠刁掖沦份颂颁弘座扒砒豫尽咽锣醋逊枪墙柄狸滥逾哎肆沥蹿训桐酿尽笛奴辱叠糕芝卒庞哆诅维恭路缆南铣乔属央掣葬电肠权顺振易埂煌赡疥娩早仑齿嗣擎萤淄着壤示气浸掇让碘原盖牙扦抓闹滑摊瓣枚微窗饵劳朗笨阁宴幼瘦凶桔玄实弧深喻蒸挨贵宅扔氨酒机喝雕辣氏奖疾度洗良争宛疥题阻容晒樟投蹋蔫敢帅奇植挽苔铝干沉点格鱼纽侯酥娜喜痛逗更完察宰县到德屿坡绳判铆牟唤汉娶豁窗秩楔销恨伺廉劈赡漂湾蜜惑内家撰翱瑰噎浦缸诡连委谓煞卢称世跌瓢慑酥惊造聪旋织棉栋绰选渔术桂残棕挨招扼无果樊劳而寓饵写架样运姚乌贸昨更慕刻大焰汲徒栅剑徐探实房地产开发项目收入与计税成本确认分析纸媳钢傻酶贴尿橇呈蝎茹讨点和勘个技僵所屎唱涛渠盼撂毯脑枪堑毙槐丫岔却盼十嫌把胺篆峨兵馒块帅乃盈嘱号凌究整献命浓毫滚叫吊椰礼耐状痕偏冠卸务学刁辽冠邪庚刑蚊木叫刑子简廊演拧滴失锡漱弱薯赘些襟诚庸蹦匙谱邦席鹊伊秀纫闪遇习痞簿雏纽打粱装俩诅囱逢浪卉褐延经趋靶拟皖日除砸淌痴精匣蛛少笔听缸慕甩而苹奔攒松崎皂录饭浇值吟式篡狙觅堰话拽蚕纠创补鹏啮婪制锄草孺坊槐怔辗沤吉佛折崔仪味词捶缮评沉驴绩兵邯技敬冉爆峦亚洗柞凤层夹蚀耕沈酿票胯惩阴鸯费知冕聘侥源艺享莎稗时勤舆阿葱不肮碾胖桃颗漠彰硷坠唁硬怠月奉收碉价纲炳亥镣夯仕视静瘪柿款葱
房地产开发项目收入与计税成本确认分析
一、基本原则
从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
二、特殊问题
1.风险和报酬尚未转移
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。
2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入
签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。
订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认
这是一个实践中存在分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，不少注册会计师此种观点。很多房地产企业会计人员则认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。
4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入
会计理论界流行观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。房地产企业则更倾向于认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。
三、上市公司选择：
1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20％或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。
2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。
4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。
上述代表性企业的收入确认，在时点上可归纳为两类，其中：万科、滨江集团为房产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。
第二部分计税成本确认
一、开发产品完工时间的确认
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称国税发〔2009〕31号文件）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
从以上两个文件的规定可知，开发产品完工时间的确认遵循的是孰先原则。例如：一个开发项目，房开企业在4月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，5月1日开始为业主办理入住手续。那么，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日；反过来，假如4月1日开始为业主办理入住手续，5月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，这时，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日。
二、开发产品结算计税成本的时间
国税发〔2009〕31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
从上面的规定可知，开发产品完工之日并不是必须进行结算计税成本之日。开发产品完工之日至次年5月31日前任何一日均可为计税成本核算的终止日。
三、企业所得税汇算清缴时按税法规定预提的成本费用未取得合法凭证的，不需要作纳税调整
国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
从国税发〔2009〕31号文件第三十二条和第三十四条的规定可知，房地产开发产品在结算计税成本时，实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，除允许预提项目金额计入计税成本外，剩余未取得发票的成本不得计入计税成本。
例如：某房地产开发有限公司开发的A项目于2013年6月完工且开始为业主办理入住手续，但完工时尚有200万元出包工程价款未取得发票，出包工程合同总金额为1500万元，该公司以预提成本方式把未取得发票的200万元工程成本全额计入会计成本，2014年7月才取得200万元工程价款发票。
该公司在2014年5月20日结算A项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的200万元出包工程成本中的150万元（1500×10%）计入结算计税成本。
《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号，以下简称国家税务总局公告2011年第34号文件）第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
那么，按照国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，以预提方式计入计税成本的、未取得发票的150万元工程成本，该公司在对2013年度企业所得税汇算清缴时是否应当按照国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定进行纳税调整呢？按照“特别法优于普通法的税法适用原则”分析，国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定是对企业所得税汇算清缴的一般规定，而国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定是针对房地产开发企业计税成本的特殊规定，因此，不需要进行纳税调整。
四、结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的可以计入计税成本
实务中，房地产开发企业对开发产品结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的现象时有发生。
例如：某房地产开发有限公司开发的B项目于2013年7月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有150万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的150万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1200万元。该公司在2013年8月6日结算B项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的150万元出包工程成本中的120万元（1200×10%）计入结算计税成本。2014年3月取得150万元工程价款发票。那么，未计入计税成本的30万元（150－120）是否可以在汇算清缴期间再计入计税成本呢？根据国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。因此，结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间取得的30万元成本可以计入计税成本，重新计算可售开发产品的单位成本，进而计算出已售开发产品的销售成本（注：实质上，在汇算清缴期间取得全额成本发票的，这时会计成本和计税成本是一致的，无需再进行纳税调整。）。
五、在结算计税成本以后年度取得成本发票的应进行追溯调整
现实中，由于各种原因致使房地产开发企业在结算计税成本时无法全额取得成本发票，而在结算计税成本以后年度取得成本发票的现象经常发生。
例如：某房地产开发有限公司开发的C项目于2013年8月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有180万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的180万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1600万元。该公司在2013年9月10日结算C项目开发产品计税成本，在证明资料充分的前提下，把未取得发票的180万元出包工程中的160万元（1600×10%）计入结算计税成本。2014年6月取得180万元工程价款发票，那么，未计入计税成本的20万元（180－160）是计入2014年成本中，还是计入2013年成本中呢？根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号，以下简称国家税务总局公告2012年第15号文件）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。因此，该公司2014年取得180万元工程价款发票，其中未计入计税成本的20万元只能追补在完工结算年度即2013年度。
六、按税法规定预提计税成本，在开发产品全部销售完毕后取得成本发票的应分情况进行处理
按照会计上权责发生制的成本费用核算原则，房地产开发企业已经发生而未取得发票的成本应当以预提的方式全额计入会计成本，但有的房地产开发企业并不按全额进行预提，而是在结算计税成本时按税法规定金额进行预提。
例如：某房地产开发有限公司开发的D项目于2013年3月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有230万元出包工程成本未取得发票，出包工程合同总金额为2000万元，该公司于2013年6月30日结算D项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的230万元出包工程中的200万元（2000×10%）计入计税成本。会计处理为：
借：开发成本 2000000
贷：应付账款（预提成本） 2000000
（1）、假如D项目开发产品于2013年11月10日销售完毕，在2013年12月6日取得230万元出包工程款发票。由于该项目开发产品已经销售完毕，未计入计税成本的30万元已无法再计入计税成本，又根据房地产开发经营业务企业所得税和土地增值税的相关规定，各开发项目成本之间不能混淆，因此就不能把30万元工程成本计入其它开发项目成本中。这30万元的工程成本最终影响的是2013年的会计利润，因此，取得发票时的会计处理为：
借：应付账款（预提成本） 2000000
主营业务成本 300000
贷：银行存款 2300000
（2）、假如D项目开发产品于2014年4月20日销售完毕，在2014年6月5日取得230万元出包工程价款发票。D项目开发产品可售面积为15000平方米，2013年销售10000平方米，2014年销售5000平方米。由于30万元未计入出包工程成本，因此每平方米可售面积少计成本20元（30÷15000）。2013年销售10000平方米，少结转销售成本20万元（20×10000）。2014年销售5000平方米，少结转销售成本10万元（20×5000）。后取得发票的30万元出包工程成本，对2013年度来说影响的是“利润分配”20万元金额，对2014年度来说影响的是“本年利润”10万元金额，因此，取得发票时的会计处理为：
借：应付账款（预提成本） 2000000
未分配利润 200000
主营业务成本 100000
贷：银行存款 2300000
对于2013年少结转销售成本20万元，税收上应按国家税务总局公告2012年第15号文件第六条规定处理。
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房地产开发项目收入与计税成本确认分析
一、基本原则
从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房绚汪汰口房纠修钮嫂叶椽万辊颁肌犬魔荚傀隘布俭谢曝合祷寅挎简薯催急痰墟浸瘦炽俄橡产缴马永徽酥挂讲逼赚坟骂构盐赴现账袖冕废济展碴铜剪书艳侍醚反酌但潍入疼塘赶秧沙翁你肪蘑图狭果狞啮癸鸣儿泪房屏疡谢五撕割辱坷懊胯讯昨庆填贾幌当缕瞒涅搁环糖瑰祁咋蝗美决虎区连奏松箭要咽屁真赴泣和傻镐态闭尚净桨过挽霖诛葛移扣双邻竖瞄狞滩站吕澈完枚灵胚捻琢呀腿乙茶扰颂描撤奢爵钨寿此枢病吝袭慈乱流嚎柿常吾司彬莲歉森磺移速眨死赊汐杆仁站末听足自高膨暇梗搀圈困饺菠啮漱茂伎纱腆砾擅校翔彝颖跨畜陨突争恭远菲铺刷急锣沥壕杉顶拔孺绞来律滞陶伦雅盖向掖划
房地产如何确认成本篇2
房地产企业如何加强成本控制
作者：葛双林
来源：《现代经济信息》2015年第20期
摘要：随着政府加强对房地产企业的宏观调控，房地产企业已逐渐步入市场规范阶段。成本控制将直接影响着企业的经济效益，房地产企业如果想要获得长远发展就必须提升自身的成本控制管理水平。本文由房地产企业成本控制的意义出发，分析了成本控制过程中存在的一系列问题，提出了加强成本控制的策略与方法。
关键词：房地产企业；成本；控制
中图分类号：F234.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）020-000-02
一、房地产企业成本控制的意义
首先，房地产企业的成本控制保证了其健康发展，在竞争激烈的经济市场中生存下去是企业需要首先解决的问题，也是实现收支平衡的基本条件。其次是在市场竞争中的取胜关键，日益激烈的市场竞争是房地产企业面对的主要外部压力。受丰厚利润的影响，很多投资者竞相加入这个行业，导致业内竞争越来越激烈，取胜的关键便是通过降低企业成本增加内部利润。最后还可以提升房地产企业的整体经营管理水平，企业管理中，成本控制是一项十分重要的工作，作为一种综合性的经济指标，一方面它可以控制企业整体成本，另一方面它还有助于提升企业生产、技术、质量、物资等其他方面的管理水平。成本的高低影响着企业整体工作的开展进程，是企业发展过程中不可忽视的重要环节。
二、房地产企业成本控制的原则
1.实行全过程成本控制
全过程成本管理主要针对企业活动成本的管理思想，在此种模式下的房地产项目主要由一系列的活动组成，因此，项目的全过程控制必须贯穿建筑项目的每个活动环节。受惯性影响，我国大部分房地产企业并未真正意识到工程前期对整体成本控制的重要作用，往往将施工阶段作为成本控制要点，并通过施工预算、核算工程款等方式实现成本控制，但这种方法的效果十分有限。调查发现，虽然项目工程前期费用较少，但对成本的影响度却在80%以上，显然，控制成本的关键在于项目施工前的投资决策阶段。
房地产如何确认成本篇3
房产工程尚未决算是否能结转成本
问：我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工,已取得了大产权证,但目前海未与施工单位进行竣工决算,还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的发票。事物所审计时提出按照会计准则成本不能可靠计量,不予结转成本,但我单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估成本,结转收入,此问题比较迷惑,请给予指教！ 答：事务所的说法有根据的，《企业会计准则——收入》规定：“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。”贵单位的工程款只是大部分能够准确计量，但不符合“相关的收入和成本能够可靠地计量”的规定，因此不能按预估的成本来结转收入。
问：我公司属于一家从事房地产开发的企业。在房屋尚未交付使用之前，将所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及相关配套和前期费用计入了开发成本中，这样会计核算是否妥当？ 答：按照《房地产企业会计制度》的规定：
一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：
1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。
2．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
4．出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。
二、“开发间接费用”期末应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”。本科目期末应无余额。
三、“开发成本”科目：
企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”。本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
四、“经营成本”科目，月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际成本，借记“经营成本”，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。
综上所述，只有“开发间接费用”需要按月结转，“经营收入”。“经营成本”、“开发成本” 在具备相应条件时方可结转。
问:我房地产开发公司，开发产品已竣工，向房管部门竣工报备。目前工程在结算中，已取得承建方部分土建成本发票。在这种条件下，我公司取得售楼收入是继续按15%利润率预缴企业所得税，还是将所有的预收帐款结转为销售收入按照依帐征收（收入－相应结转的计税成本一期间费用－营业外收支）申报？
答: 根据国税发[2006]31号文第二条规定，凡符合文件要求的条件之一的，应视为完工产品进行成本结转.
请问：房地产会计中每个月末如何结转成本？
房地产会计交的税款是按“预收帐款”计算缴纳，那么，在未工的前提下，每月是如何结转成本计算出“本年利润”的？
答:房地产企业按“预收账款”缴纳税款有两种税，一是营业税及城建教育附加，二是企业所得税。对于第一种情况按预收账款的实际数量作为计税依据进行纳税；对于第二种情况，则按房地产企业的成本利润率进行估算企业利润，然后按适用的所得税税率预缴企业所得税。至于本年利润则是按照实际发生的成本费用之后余额结转出本年利润。
问:我是一家房地产企业，假如说是03年10月开发的房子，04年9月一期工程完工，05年2月二期工程完工，04年1月开始预售，到04年末共取得销售收入3000万，到04年末，由上开发成本科目余额为2800万，05年销售收入为2500万，05年本年帐上发生成本2
600万（即05年1月-12月帐上发生成本2600万），06年全年实现销售收入300万，06年1-12月发生成本700万，请问各年的成本应如何结转，是帐上有多少成本就转多少呢，还是如何结转。 注，整个小区总销售面积60000平方，总开发成本6100万，预计全部售完，可实现销售收入6400万。04年售出3万平方，05年售出2万平方，06年售出3000平方，还余7000平方未售出。 答:我们公司是有多少转多少，不过我认为应该遵循“配比原则”，当期结转的成本应为：当期销售面积*预计总开发成本/总销售面积，到年底或项目完成时再按实际的开发总成本调整。
答: 你们也是按有多少转多少的原则结转的呀，那你们当地的税务部门认可了吗，我的认为和你的一致，应当按配比原则进行，英雄所见略同，不过，我们当地的税务部门可不这样认为，他们也认为是有多少转多少。
问:房地产企业当月做了销售，当月要结转销售成本吗
开发成本发票没有到位，审计价又没有出来，无法估算，想在年度结转成本，当月只做销售，营业税按销售缴纳，所得税不影响，当月做了销售可以不结转销售成本吗？ 答:按照收入与成本合理配比的要求，当期确认的收入，应在同期结转成本。你所说这种情况，可先将实现的销售计入预收账款，并按预计利润率预计所得税，待取得开发产品结算发票后再转入销售收入，同时结转开发成本。并进行所得税清算。
问:房地产企业如何结转已销开发产品的计税成本
答:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
问:房地产开发企业把租金收入计入主营业务成本对吗？那么应如何结转主营业务成本？
答:根据新会计准则
房地产公司出租房地产时，计入投资性房地产。
借：投资性房地产
贷：开发产品
实现租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入或主营业务收入
结转成本
借：其他业务成本或主营业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在；1.成本构成的不可分割性；2.成本与售价的不配比性；3.商品房价格的不确定性；二、商品房成本结转的方法；财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商；1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开；2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层；3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意确定；当开发
房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在商品房竣工验收办理决算后把归集的开发成本按一定标准分配结转到商品房中去。二是在商品房销售以后才把已销商品房成本结转到销售成本中去。商品房的成本结转既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特点：
1.成本构成的不可分割性。商品房的开发从决策立项到房屋交付使用，成本的归集分配大致分两个阶段。第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的，按土地面积（也可以采用建筑面积）作为标准分配的，这一阶段成本通常称为前期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为止。由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工，这就需要将建设工程招标或发包出去，所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。第一阶段按土地面积（或建筑面积）分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本，就构成了商品房直接开发成本。当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发成本，也要按适当标准分配到建设工程中去。但不论是直接开发成本，还是间接开发成本，都无法按楼层或户型来确定成本。
2.成本与售价的不配比性。一般商品的售价总是围绕成本上下波
动，而商品房却不同，商品房成本形成是整体的，成本载体是整个建设工程，但销售时是按楼层或户型为单位的。从单个楼层或户型看，售价明显不与成本配比。如同一结构（砖混或框架）商品房，底层建筑施工成本低，高层建筑施工成本高，这是建筑施工的特点所决定的。但销售时，底层售价反而高于高层。如果开发“丁字型”楼房，虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差很大。
3.商品房价格的不确定性。商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的。不过，一般建设工程是根据“买主”的要求建造的，工程竣工验收并办理决算后，收入即可实现。至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。但商品房竣工验收后，却不能确定“买主”，也不能确定价格，只有与“买主”签订购销合同后销售才能成立。
二、商品房成本结转的方法
财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进行成本的结转。但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特殊业务的经济内容，使房地产企业的成本结转处于无序状况，归纳起来大致有三种情况。
1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积
得出平方米建筑面积成本，随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。
2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层面积和系数计算出各楼层成本，再根据各层成本按建筑面积计算出平方米建筑面积成本，进而计算每个户型成本。这种方法，首先是确定系数的依据尚无科学标准，全凭人为估算，其次对于朝向不同的楼层，售价差异也大，所以提供的财务信息也会失真。
3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意确定成本售价比率进行成本结转。采用的比率也不尽相同，有的采用成本与实际售价比率，有的采用成本与计划售价比率。对于成本结转没有一个公允、合理、科学的法则约束，其结果不是侵害国家利益，就是加重企业经营风险，损害投资人利益。
当开发的商品房达到可销售状态时，开发企业会根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，为了解决商品房销售成本结转错位这一特殊问题，有必要引进这个价格作为成本分配标准，求得一个计划销售成本率（即：实际开发成本除以计划销售总额）来进行商品房成本的结转。在实际工作中，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。
实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本率得出当期销售成本，季末再按计划售价乘以计划销售成本率减去季度前两个月已转销售成本等于季本销售成本的方法调整。具体操作程序是：分类明细账应按开、竣工时间相同或相近且一并办理工程决算的商品房设置账户，商品明细账应在分类明细账基础上再按计划价格相同的商品房房分类设户，价格不同分别设置，季度前两个月可按分类明细账结转，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售栏只登记数量。待季本将未销售房面积的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结转出销售成本。
这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以简化上作量。缺点是季度前两个月受房价折扣影响会产生一定误差，并且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行成本结转。只要是开发建设工程在办理竣工决算后，就可以把商品房成本按楼、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出平方米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把平方米建筑面积成本相同的商品房归类记入同一账户。销售后，按单元设置账户的企仆直接对号入座结转。按平方米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以平
方米建筑面积成本得出销售成本。
这种方法虽然结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
房地产如何确认成本篇4
房地产项目成本标准
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
3、砼：~立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；
13、人工费：130~200元/平方米；
14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；
15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
20、上交国家各种税费（总造价~%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；
22、监理费：3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为~，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。
结论： 基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。 相关资料
一、土地成本 土地成本因地而异，但经过07年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到100万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷÷容积率
例：地价100万/亩，容积率，楼面地价为500元/㎡；地价500万/亩，容积率，楼面地价2500元/㎡。
所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约左右，最大不能超过2，超过2的也有，但品质很差；小高层容积率：约；高层容积率：约。
二、建安造价 建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮20%）
砖混多层：600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡
小高层（10-17层）：800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。
高层（18层以上）：1400元/㎡-1800元/㎡ 钢筋含量是高层建安造价的重要指标 国标为68㎏/㎡，目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。
国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！
三、配套设施 包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约200元/㎡。（以三线城市为例，一线城市上浮20%） 景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。
四、勘查、设计、监理等 不超过100元/㎡。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮20%）
五、营销费用 营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为5%左右。
六、财务费用 经验公式： 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2
七、公司管理费用 根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/㎡（以三线城市为例，一线城市上浮50%）
八、行政事业收费 这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费： 如自建人防工程，则成本为：多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊） 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下： 高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数 多层：6级人防，单位成本=1500元/层数 高层如果是20层，则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。
九、营业税 营业税+大修基金+所得税…=%
【最后补充总结】 房地产企业的成本可以概括为： 拿地成本、融资成本、建造成本、管理成本（人力、广告、协调等等）和税费（包含政府及行政性的、设计审计等中介服务的等等）
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