关于物业管理自评小结(精选范文6篇)

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和， 以下是为大家整理的关于物业管理自评小结6篇 , 供大家参考选择。

物业管理自评小结6篇

第一篇: 物业管理自评小结

物业管理试用期转正工作小结

物业管理试用期转正工作小结

一、迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路。 品牌是什么?依据美国市场营销协会的定义：

品牌是一种名称、标记、符号，简单的说就是一种商品的牌子，以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济发展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而是企业客户和价值的来源。物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。 由此，创建这种服务的品牌也不外乎三个方面：

知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。在多次的招、投标中，其能做到“未见其人，先闻其声”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的“巨无霸”。但是创建一个品牌并不是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前，物业市场不规范、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广大业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”，尤其是北方的地区，在总体水平低的情况下，对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济发展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌，除了要克服大的环境困难外，还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。对此，笔者在公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深。 以下笔者就在工作中亲身感受的问题予以陈述：

、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。 、规章制度不健全。主要包括对内和对外。 、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。

附送：

物业管理部员培训学习心得

物业管理部员培训学习心得

前两天公司组织了两天一夜的拓展训练，感觉还不错，正好给缺少锻炼的我一次锻炼的机会， 我们参加了很多项目，有信任背摔，爬逃生墙，越断桥，逃出天罗地网，同舟共济，走向成功之路等等 在这次训练中，我感受到了同事之间的团结友爱精神，几乎每个项目都需要团结协作，才能取得最后的胜利，也学会了要懂得相信别人，你才能通过集体的力量取得成功。 在这次训练中，有一个项目叫高空抓干，当我爬到

7.2米的柱子上的时候，想要站起来的时候，好害怕啊，不敢站，是队友的鼓励，才使我站起来，最终抓到了那根杆，这使我明白了我们要对别人多一些鼓励，只要迈出来，才有可能取得成功，不然连想要成功的机会都没有。 极限喊唱，真的是已经达到我的极限了，我从来都没有想到，我也会那么的疯狂，不应该用疯癫形容可能会更好一点。我连和朋友一起去ktv唱歌都紧张，更何况是在一群不熟悉的人面前呢？开始是相当的紧张，但是由于教官比较严厉，连续两三次，我连唱歌的机会都没有，就被叫下去了，然后我看到队员的那种拼命的精神，当时我就有一种想法，我也要豁出去，才行。不然就是拖别人的后腿，就达到了忘我的状态了。虽然最后我没有达到要求，但是我已经很尽力了。 给我印象最深的就是极限喊唱，现在我脑子一处于混沌状态的时候，脑子中想到的就是真心英雄的歌。 虽然这次在身体上有点累，但是我还是比较喜欢这次拓展训练的，克服了我遇见生人的胆怯心情，拓展训练结束了，但是在活动中那种拼搏的精神会一直伴随着我们，很怀恋这次活动。

在党的基层组织和党员中开展创先争优活动，是党的十七大作出的重大战略部署，是深入学习实践科学发展观活动的延展和深入，是党的建设一项重要的经常性工作。加深认识和理解创先争优的丰富内涵，不仅有助于我们明确方向，掌握标准、制定措施、抓好落实，更有助于我们全面提高创先争优活动的质量。

一、“创”字是创先争优的前提条件，就要注重创造性，把活动创建起来 创先争优与过去习惯性所说的争先创优，虽然只是一个字在秩序上的换位，但其含义有明显的不同。其一，把“创”字放前，体现了党的生命力在于创造性；其

二，把“创”字放前，体现“创”是创先争优活动的前提和条件；其

三，把“创”字放前，体现了创先争优活动必须在创建起来的基础上展开。因此，“创”字作为创先争优活动的前提条件，必须注重创造性，把活动创建起来。一是思想重视才能创建起来。要明确党的十七大部署的党的建设两项活动，一项是学习实践活动，是集中性主题

第二篇: 物业管理自评小结

个人自评小结2篇

    与时俱进，爱岗敬业，为人师表，热爱学生，尊重学生，争取让每个学生都能享受到最好的教育，都能有不同程度的发展。

    一、 敬业

    在工作上兢兢业业，备好每一节课，上好每一堂课，批好每一份作业，教育好每一位个学生，努力去做一个深受学生尊重和信赖的老师。

    在语文课上，我把语文知识与学生的生活相结合，为学生创设一个富有生活气息的学习情境，同时注重学生的探究发现，引导学生在学习中学会合作交流，提高学习能力。课上，我一改以往教师演示、学生模仿的传统教学方式，在学生中开展探究式学习，使学生的知识来源不只是老师，更多的是来自对书本的理解和与同伴的交流，促使学生在学习中学会学习。我在实践的同时，也不忘时刻反思自己的教学行为。并时常针对性的对自己的教学进行改进。

    二、有爱心

    爱学生，就必须善于走进学生的情感世界，就必须把学生当作朋友，去感受他们的喜怒哀乐。爱学生，要以尊重和依赖为前提，要做做到严中有爱、严中有章、严中有信、严中有度。我经常从小处着手，从学生关心的事寻求最佳教育时机，给学生春风沐浴般的教育。其次，我和家长也积极共同探讨教育孩子的方法，使家长的教育更具理性。

    三、理念新

    目前，新一轮的基础教育改革已经全面推开，在认真学习新课程理念的基础上，结合自己所教的学科，积极探索有效的教学方法。在语文课上，我把语文知识与学生的生活相结合，为学生创设一个富有生活气息的学习情境，同时注重学生的探究发现，引导学生在学习中学会合作交流，提高学习能力。课上，我一改以往教师演示、学生模仿的传统教学方式，在学生中开展探究式学习，使学生的知识来源不只是老师，更多的是来自对书本的理解和与同伴的交流，促使学生在学习中学会学习。我在实践的同时，也不忘时刻反思自己的教学行为。并时常针对性的对自己的教学进行改进。

    四、信息能力强

    目前，以计算机和互联网为代表的信息技术，正以惊人的速度改变着人们的生存方式和学习方式。信息社会的高度发展要求教育必须改革以满足培养面向信息化社会创新人才的要求，因此，我们教师再也不能满足于用粉笔来教学了，而要把计算机和网络当作新的教学工具，进一步把我们的课堂进行延伸！

    在平时的工作中，我能和同事友好相处，小事讲风格，大事讲原则。“三人行必有我师”，积极向每一位老师学习，努力形成自己的教学风格。还利用自身的技术优势，帮助同事制作多媒体课件，在制作过程中吸收他们好的教学理念，力求做到技术与思想的完美结合。

    我还年轻，在教育的岗位上还须不懈的努力！教育是艺术，艺术的生命在于创新。我的理想是不做教书匠，而要做一个教育家。虽然这不一定能实现，但我相信，在我不断的探索和实践中，我会成长起来的，愿得到学校领导和同事的诚恳支持.。

    个人自评小结（2）：

    本学期，我任教三、四、六三个年级5个班的英语教学工作。在教学过程中，我一直遵从以下几个理念，进行教学：

    一、注重教学过程管理，强调先进教学方法和理念的实施。

    英语学习的启蒙阶段是非常重要的，教学的成功与否将对学生的终身学习产生深远影响。小学开设英语课程的目的在于培养学生学习英语的积极情感，形成初步的英语语感，打好语音、语调的基础，具备用所学英语进行交流的初级能力。通过英语课程的学习，丰富社会生活经历、开拓视野、树立学习的自信心。为此在实际教学中我们广大教师要积极实践和探索，在教学目标、课程实施、教学方法、教学评价等方面做到层层推进。

    在实践过程中明确：1．在教学总体目标上，重兴趣、重成就感、重自信心的培养。通过多种激励的方式，如奖品激励、任务激励、荣誉激励、信任激励和情感激励等，激发学生积极参与、大胆实践、体验成功的喜悦。有了成就感，就有了自信心，学生就会渴望学习英语；在课程实施上，重环境、重频率、重效率。教学中特别强调语言环境的创设，充分利用和开发电视、录音、录像、光碟等多种媒体，丰富教学内容、活跃教学气氛、创设生动和真实的语言环境。2．在教学模式和方法上，重体验、重实践、重参与、重创造。学生在课上通过用中学、学中用，反复实践，学用结合。功能、结构、话题、任务做到有机结合；以话题为核心，以功能和结构为主线，以任务型活动为目标安排各单元或各课的教学；通过视、听、说、玩、唱、画、游、读、写、译等饶有趣味的活动，让学生接触足够量的语言材料，保证输入量，“习得”与“学得”结合，使学生逐步培养起初步的语感；通过大量语言材料的输入，特别是声像材料的示范，学生模仿，教师指导，使学生逐步形成良好的语音、语调、书写、拼读的习惯。

    二、创设良好的语言学习环境，扩展英语教学的时空。

    ⒈灵活安排教学组织和课堂，以学生为主体，充分调动学生的积极性，开展两人小组、多人小组、成行、成排、半班等多种形式的活动。

    ⒉采用多种媒体的现代化教学手段，创设良好的语言环境和充分的语言实践机会，优化教学过程。利用英语教学音像资源——图画、图表、投影、录音、录像、cd、vcd、dvd等多媒体软件，不仅能为学生提供规范的语音、语调，还可以提供真实自然的语言使用的示范，即语言使用的场合、时间、对象等，而且还有体态语——手势、动作、表情等的示范。多种媒体的运用使教学变得生动、形象、活泼，感染力强，容易激发学生兴趣，引起有意注意，加深印象，帮助学生持久记忆。充分利用现代化教学手段，可以超越时间和空间的限制，使学生置身于以英语为母语的环境中，体验英语的实际运用。

    ⒊把英语学习从有限的课内时空扩展到无限的课外时空，成立小小英语角、学校布置英语走廊、让学生制作英语画刊，鼓励学生参与希望英语风采大赛等各种形式的活动极大地提高了学生学英语的热情，让学生感受到英语无处不在、无时不学。

    三、努力总结和发现问题，及时调整教学策略。

    在实际教学过程中，教师应积极实践，不断探索，针对实际工作中出现的问题和学生身心特点，总结规律，认真思考，不断摸索。尤其是在课堂教学中教师应具备良好的应变机制。对学生的成绩和点滴进步适时地加以肯定。采用口头表扬和精神奖励的方式，如奖给小红花、红星、纸制奖牌、课文中的人物卡通图片等。特别要注意对学习后进的学生所取得的进步及时给予表扬。

    总之，有效教学在小学英语教学中的实施是为了提高教师的工作效益、强化过程评价和目标管理。为此我始终从教学的准备、教学的实施、教学的评价三方面入手，自始至终地关注学生的进步和发展、关注教学效益，关注教学中的可测性。同时教师还应具备一种反思的意识，不断地调整自己的教学行为掌握相关的教学策略，以便于自己面对具体的情景做出相应的决策，获取最大的教学效益。

    四、存在问题

    学生的学习兴趣是大大提高了，书写也越来越规范漂亮，但成绩没有多大的提高。说明学生的单词量还是不够，还要加强单词的书写和记忆，及对简短对话的背诵。建立初步的语感，为今后的学习打好基础，也要大家见到明显的实效。

第三篇: 物业管理自评小结

师德师风个人自评小结

倪邱中心学校 侯西保

师德师风个人自评小结

在过去的教育中我心中经常在追问，什么是真正的教育，怎样才能成为一名合格的教师。因为有了这些追问，才使我的工作和我的生命更有意义。在这里，我可以用我的知识、智慧、情感和我一生中最旺盛的精力和体力，为这所学校留下一些或许对未来有用的东西，我的心中充满快乐。 

     我能积极参加政治学习，关心国家大事，拥护党的各项方针政策，遵守劳动纪律，团结同志，热心帮助同志。时时处处以党员的准则严格要求自己。在教育教学上勤奋刻苦；工作认真负责，关心学生，爱护学生，为人师表，有奉献精神。 开学初，我认真专研教材，然后根据要求，提前两周备好课，写好教案。平时做到周前备课。备课时认真钻研教材、教参，学习好大纲，虚心向老教师学习、请教。力求吃透教材，找准重点、难点。为了上好一节课，我上网查资料，集中别人的优点确定自己的教学思路。为了学生能更直观地感受所学的知识内容，我积极查找课件，准备、制作教具。上好课的前提是做好课前准备，不打无准备之仗。上课时认真讲课，力求抓住重点，突破难点，精讲精练。运用多种教学方法，从学生的实际出发，注意调动学生学习的积极性和创造性思维，使学生有举一反三的能力。培养学困生的学习兴趣，有难度的问题找优等生；一般问题找中等生；简单些的总是找学困生回答。桌间巡视时，注意对学困生进行面对面的辅导，课后及时做课后记，找出不足。并利用课余时间对学生进行辅导，不明白的耐心讲解，及时查缺补漏。并与家长联系，及时沟通情况，使家长了解情况，以便在家里对孩子进行辅导。 

     我利用休息的时间积极学习各种教育理论，以充实自己，以便在工作中以坚实的理论作为指导，更好地进行教育教学。积极进行学历进修学习，争取三年之内拿下本科。我还利用业余时间认真学习电脑知识，为教学服务，并更好地做好教科研方面的工作，积极撰写教育教学论文。 

     努力方向： 

第四篇: 物业管理自评小结

壹、业主大会的成立问题

1、不应以法规强制性地要求单壹业主成立业主大会；2、不应在房改的新旧体制过渡期间对只有壹至几个少数业主共有产权的建筑物管理强制性要求成立业主大会，可用成立管理委员会的方式减少层次；3、只有无法用协商方式成立管理委员会的情况下才应由多个业主成立业主大会且选举业主委员会；在不同层次中应允许多种方式行使管理或管理委托权而防止“壹刀切”的办法；4、新建建筑物则应在多个业主共有壹个物业时成立业主大会；5、当有事先的公约时应按公约的约定行事 公约应成为政府文件认同的管理规定，且有壹定的法律约束性。

业主大会的召开首先要确定由谁做召集人的法定地位。目前许多小区中已出现的问题是或者开发商组织了业主大会，或者业主自动组织了业主大会，或者居委会组织了业主大会。壹个小区中互不承认对方而成立了多个业主大会。在新旧小区中都会有类似的问题，而无法确定其中的真假或都是真的但谁有合法法律地位的问题。确定召集人应兼顾考虑到新旧小区的不同情况和过渡。

目前的纠纷也曾有政府在业主要求下组织召开业主大会而被反对和告上法庭的情况，因此也应有相关的规定防止出现类似问题。

业主公约规定或单独拥有50％之上份数的业主，有可能和20％之上业主的申请利益不同而造成召集人所召开的会议不被承认或冲突，有必要加入政府的参和和协调的法律条款。

二、业主大会的职责和权力问题

对物业管理企业的委托中包括部分授权物业管理企业行使维护决议和公约的执行权。

当政府需对社区提出管理要求时，不应对业主，而应对业主大会。业主大会应执行政府的指令。

业主委员会的成员及工作人员应有劳务补贴（津贴）。建议津贴标准按管理少于50个管理单位的业主委员会按相当于当地政府规定的最低工资标准发放，且应限定最高额不得高于当地的平均工资。

业主大会应对管理和运营的费用收支有监督权，监督壹般通过审计进行。

建议建筑物保险应成为强制性条款。

当社区公共设施不完善时，业主大会可决议购置完善公共设施。

文件不可能完全规定业主大会的职能，应允许其有维护共同权益的其它行事权力，如社区和社区之间的矛盾的解决等。

三、业主大会的特殊权力问题

物业管理中引起矛盾和争议最多的主要在于公用部分的使用和管理。当业主大会成立之后整个社区就成为壹个整体，权力集中于业主大会而非单个业主。

当业主大会实行多数票表决通过时，应坚持少数服从多数的原则。

对未按时缴费的行为应理解为是对其它业主权力的侵害。如由业主大会实行对物管企业的委托等于是业主大会的违约行为。业主大会有权维护自己的权益且保证委托合同的执行。

物业管理的缴费应变成是业主的利益共同壹致的行为，而非单个业主的行为。

四、业主大会基金的设立问题

基金指：1、物业管理的费用；2、业主委员会的维持费用；3、国家规定的公共维修基金；4、物业管理的前期开办费用。

条例第四十三条执行协商价格的方式且从包干改为佣金制。

同意和接受管理费预算是业主的选择，包括购买新建物业时的选择。壹旦同意和接受了该预算建议就必须执行。提高或选择高额管理费预算是业主提高生活质量的权利，应按市场竞争的定价原则执行。

尽管业主拥有的份数相同，但设计功能、用途不同的建筑份数交纳管理费的比例不同。商业、办公的管理费交纳系数应高于住宅、公寓的交纳系数，高级公寓的交纳系数应高于普通住宅。该系数应由当地主管部门确定或按设计功能的差别确定。

规定法定的基金交纳基准日是因为从该日起即为业主对业主大会的欠债日。

五、基金的缴纳和管理问题

基金的缴纳是业主自行约定的责任和义务，非物业管理企业的强制性要求。尽管该收缴工作可能由物业管理企业负责，但业主不是对物业管理企业的欠债。而任何业主的欠缴行为都造成业主大会对委托管理合同的违约，是业主大会对委托物业管理企业的欠债。

不管使用人和业主之间的租用约定中如何规定，使用人且不可免除缴纳基金的法律责任。使用人不得以任何借口豁免该法律责任，且可防止业主不交纳该基金和管理费而能从使用人手中收取租金。

不管实际使用人是否是直接从业主手中租用该单位，转租人能够代业主交纳基金的证明扣抵应付业主的租金。

抵押权人等同于业主负有交纳基金的法律责任。

现阶段基金除存入银行之外不得用于其它投资，尤其不得用于风险投资。但今后可将壹部分余额基金进行国债交易或委托保底的资金信托管理。

基金管理的账务中其主要的来源为：1、为支付日常管理而收取的费用；2、为公共维修支付而收取的费用；3、通过公用部位的运营而收取的费用；4、为支付业主委员会开支而收取的费用；5、基金缴纳中的罚款和存款利息。其主要支出为；1、日常管理的必要支出；2、中大型公共维修的支付；3、业主大会和业主委员会的必要支出；4、为公共利益而提供的必要支出。

上述中的大部分收缴工作可委托物业管理企业完成，但基金的支出应由物业管理企业提出报告，业主委员会批准后实施 除少量日常开支。

六、业主公约问题

业主公约相当于管理区域内部的自治法律，且应在内部的管理中有制约能力。

第壹业主无权建立业主大会章程 尽管可代拟，但必须先备案业主公约，才能开始销售工作。因此应力争将业主大会章程中有关的议事组织等内容合且于业主公约，使物业买受人在购房前能了解业主大会组织章程的有关内容。同时能够不另行设立业主大会章程 而将业主公约作为二者合壹的文件。

有可能业主公约是第壹业主制定的，因此在公约中特别注明 五款是必要的。同时是对第壹业主未售出物业必须承担管理费和基金缴纳义务的强制规定。

如第壹业主在销售前和公约中已明确了公用部分的权益归属和使用规则，则不存在第壹业主能将公用部分再转让和占用的问题，也不存在涉及占用、挖掘等问题了。

公示的通知或多数人已知的会议且不因少数业主未收到通知或未参加会议而被认为无约束力。

物业管理委托合同的双方是业主大会和物业管理企业，这俩者之间是合同关系，应按合同关系处理 包括诉讼。而公约中物业管理企业代业主大会行使权利的，不能出现有利于物业管理企业的保护性条款。但物业管理企业可通过业主大会主张自己的权力。

政府的工作任务之壹是要保证在充分允许业主行使民主自制权力的同时，防止因民主自治能力无效时使建筑物失去控制或管理而处于危险状态之下。当业主自治过程中出现不能形成统壹意见时，政府可在业主提出要求时行使政府的特殊权力，解决上述问题。

七、物业管理企业的服务问题

物业管理企业所定的守则或制度应经业主大会批准，或在业主公约中明确，或在委托合同中授权或批准，成为公约的组成部分。

府销售管理办法中已规定了房屋预售之前必须有物业管理的条件，因此只能由第壹业主行使前期物业管理委托权。

不可分割份数和业主份数是物业业权的重要依据，也是业主自治的权力基础。因此应在物业销售前就经过预测确定，且以最终测量后的结果为准。因土地出让合同中可销售物业的面积是确定的，公用部分是按比例计算的，公用部分的增减且不影响份数的比例。而份数的计算已精确到平方米的100份之壹，因此如果最终测量的结果误差少于3％时，对份数的影响不大。或政府可规定，在实测后允许对份数做出不大于壹个系数的调整。

包干制指以固定数标准收费提供服务，以降低费用支出，取得余额做为利润的服务管理方式。

佣金制指由业主决定服务的水平及收费的标准，物业管理企业所提供的所有服务的实际成本均由业主承担。物业管理企业按提供服务的成本计算收取壹定比例的佣金做为利润的服务管理方式。

八、物业管理企业的招投标问题

目前物业管理服务行业的市场化招聘条件且不充分，尤其是物业建成之前的招投标条件尚可能不完备。因此是否招标选聘物业管理企业不应成为强制条件。当法律已能保证业主的权力能通过充分的民主自治的组织行使时，招投标就且不重要了。第壹业主如果不能选聘好的物业管理企业负责管理工作，会影响其的销售工作，这本身已成为壹个限制性条件。

保修的责任在建设部的有关法规中大部分为施工企业的责任。

基金的建立和物业管理的工作只能开展于业主大会成立之前，因此法律上应规定在前期物业管理期间先行建立基金和收费和先行支付管理费用，以保证建筑物管理的权力。

对分期分批但按壹个总不可分割份数计算业主份数竣工交用的小区，应允许有业主大会和业主委员会过渡的办法，否则会出现有大量业主入住但无法组建业主大会的现象，或出现壹个社区会所只能在前期完工的区域中按份数分配，而后壹个完工的业主无法享有份数的问题，或后期完工的业主无法行使权力参和管理的问题。

将资质等级改为技术管理等级更为合适，对物业管理企业而言，其注册资本的多少且不应成为其资质评定的重要条件。物业管理企业靠管理和服务而非靠X公司资产来完成运营活动。因此只要有适当的注册资本就可能提供优质的技术和服务。

对管理的专业人员职业资格审核是必要的，但最好由当地政府实施，而非全国统壹的资格审核和考试。

九、物业管理服务收费问题

壹般在业主大会成立之前，已在第壹业主行使前期委托管理权时，将该事宜在委托物业管理的合同中按业主公约的规定授权物业管理企业代行有关事宜。业主大会成立后可继续此项委托工作，也可不再委托。业主大会的基金账户归业主大会，不管收缴和财务工作是否委托物业管理企业代管，但该账户的款项支付权在业主大会或业主委员会。

物业管理企业单独开设的该物业管理区域的账户不同于业主基金账户，也不同于物业管理企业的法人账户。不能用物业管理企业的法人账户代替项目物业管理的账户，能够防止物业管理企业挪用、混用项目资金，且增加了该账户的财务透明度。

根据委托管理的合同，物业管理企业且没有为业主垫支管理费支出的义务和法律责任，因此应允许保留壹笔特别基金以应付垫支。

当建筑物及公用部分的产权权益已明确之后，就不存在建设单位或第壹业主占用和转让的问题，也不存在物业管理企业任意占用和运营的问题。原草案中的相关条款可取消。

尤其是采用佣金制方式管理的物业管理企业，不得借任意定价采购或委托专业服务而加大服务的成本，防止提高佣金的提取数额。

普通住宅执行国家定价的无法采用佣金制管家式管理。非国家定价的市场协议价格的管理应限制或不得使用包干制而应鼓励佣金制，佣金制有利于竞争。

委托物业管理合同之外的价格均应属非政府管制的市场价。

公共停车场的收费价格应由业主委员会确定，当社区停车位不足时应招标决定，但招标的办法和方式由业主委员会决定。

业主委员会可用保底价格价格定价委托物业管理企业代为出租或运营公共部位，以调动物业管理企业运营的积极性，有益于业主的公共利益，也可委托用招标方式，且增加物业管理企业的佣金或报酬。

十、物业管理的法律责任问题

壹般民法的规定，委托方且不能解除委托事宜的最终法律责任。但物业管理中的委托应由物业管理企业承担法律责任，否则会出现物业管理企业的失误造成的损失。由业主大会或委托方负责最终责任的问题。

在向最终用户收取费用中，公用事业团体组织不得采用由物业管理企业出据无托收划账的账户收费的方式。

物业管理企业此时在代表业主大会履行职责，尤其是需承担第五十六条规定的责任时更应有法律保护物业管理企业行使权力的条款。

政府主管部门的指令性终止壹般为极端现象，政府有权为保护公众利益做出决定。政府的这种经业主申请的保护性措施无需补偿。

物业管理企业应有提前终止合同的权利，但行使该权利应有限制性条件。

业主大会有违约不等于不能继续履行合同，而严重的程度可由地方政府视情况而定。

保留选聘的必要时间也是对业主的壹种保护，要防止出现管理的空缺，如垃圾清运和管理壹天都不能停。

不管何种原因按合同规定应支付的费用应予保证，给予业主大会提前终止合同的权利就应给物业管理企业取得报酬的保证。

对业主委员会的时间限制是为保护业主权益，要求业主委员会主动解决矛盾和问题。

法律上强制物业管理企业不得使建筑物管理处于失控现象是政府的责任。

即使已保留了招聘新的物业管理企业的时间，也不能成为原物业管理企业能够使建筑物管理区域失控的理由。

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问题壹：物管收费不透明

物业管理是壹项长期的延续性的工作，需要不断的资金投入。物业管理收费虽有明文规

定、

明码标价，物管X公司也都承诺收费以及资金管理透明化，且定期公布帐务。然而根据多位业

主的

来电来信反映，收费混乱的现象仍然普遍存在。

壹位南山的业主称，每月交纳给物管X公司的管理费，希望得到的是等值的服务。然而他

们到

底收入多少，支出多少，哪些是合理的支出，哪些是不应该花的钱，他们不及时公布，业主

心里

就没数。有的业主要求清查收费款项，往往弄得纠纷不断，最后仍是帐难清，人难做。

点评：

根据深圳物价局的有关规定，物业服务收费明码标价工作计划，10月底以前完成分散管

理物

业小区的明码标价。对于公示不规范的小区将责令整改，本该公示却未做公示小区的物业管

理公

司将受到相应处罚。对于物业管理企业不实行收费公示或者公示不全的，业主（租用户）有

权拒

付未经公示的收费项目，且可向价格及建设主管部门投诉。

问题二：业主委员会形同虚设

家住福田的周小姐反映，入伙至今三年未开过壹次业主大会，前不久她所在的小区要改

组业

主委员会，物管X公司让每户投票选举，可是不公开唱票，选举票数也不公开，业主委员会就

这样

成立了。而后未经业主同意就写了几个候选人，且让保安员追着业主签字认可。周小姐认为

这样

不透明的做法，侵犯了业主知情权和对业主委员会的有关权利。

类似于周小姐这样的投诉仍着实不少。壹些读者指出小区业主委员“名义上是代表广大

业

主，实际上由开发商或物业管理处把持着”，南山的张先生称他们小区业主委员会的很多成

员都

是开发商的内部人员，物管X公司也是其下属单位，因此在相关的壹些问题处理上，小区业主

委员

会根本没有真正代表广大业主的利益，甚至对业主会有所损害。

点评：

在日前公布的《物权法》草案中，首次将〃业主〃的概念写入正文中，而业主委员会是

业主

享受相关服务权利，以及履行义务的最重要的职能机构，物业管理部门没有权利代替或者取

消业

委会的设立。

问题三：服务意识薄弱

物管企业竞争激烈，市场化运作的程度也日趋提高。既然是市场化，物业X公司应该非常

清楚

市场的主人就是业主。业主的维权意识很强，对物业工作要求也越来越高。但现目前的状况

是，

很多物管企业仍然视自己是管理部门，更多的时候是按照自己的意志，而非业主的需要去管

理社

区。

壹些业主认为物管机构是花钱雇来的“管家”，应该尽心尽力为业主排忧解难，做好服

务工

作，而不是居高临下地以管理者的姿态出现。物业X公司应转变观念。增强服务意识。

点评：

很多业主对《物权法》草案的反馈意见中提出，要强化物业X公司的服务职能，将〃物业

管理

部门〃改为〃物业服务部门〃。不管是管理者仍是服务者，物管X公司是通过收取业主的服务

费才

得以生存运作的，不管怎样，业主都是物管X公司的〃上帝顾客〃。只有摆正自己的立场，端

正自

己的服务态度，且积极和业主沟通，才能长久地和业主和平共处。

问题四：工作效率欠佳

物管X公司服务意识的薄弱，直接的壹个影响就是工作效率不高，做事拖沓，业主反映的

问题

得不到及时解决。

福田某小区的蔡先生说，他们小区目前外来租住人员很多，管理比较混乱，特别是卫生

问

题，楼道、电梯口经常有壹些废弃物品，墙壁被途得不堪入目，业主向物管反映后，情况壹

直没

有改善。更有甚者，他所在的5栋的电梯经常出现故障，壹遇到大风，电梯门就关不上，电

梯运行

中，不断出现刺耳的摩擦声和晃动。

蔡先生说向物管部门多次交涉后，有关人员曾检修，但几个月过去了，仍是没有解决问

题。

电梯是每天必须的交通工具，如果壹旦出问题，后果不堪设想，他呼吁物管部门要重视业主

的利

益，对事关业主生命财产安全的问题应该在最短的时间内给予解决。

点评：

按照正在征求意见的《物权法》草案的规定，对建设单位聘请的物业管理机构或者其他

管理

人，业主有权更换。此外，业主仍能够自行管理建筑物及其附属设施，而不聘请物业进行管

理。

问题五：停车位权责不清

停车不容易，是当下有车壹族的共同感受。随着车辆的增多，有关停车位使用权等难等

问题

也更加突出。

有相当多的壹些业主致电本报说，小区停车位本来就少，开发商和物业X公司仍变卖停车

位，

加重了小区停车的负担。南山某花园的林先生说，他们小区大概是700多户，有220个车位，

原来

车仍比较少，不觉得停车位紧张，但去年开始，小区车辆增加很多，停车位开始饱和状态。

去年

下半年，开发商和管理处（管理X公司是开发商下属X公司）开始在小区推出车位使用权租赁，

不少

车位人为被“买断”。他说，他是今年买的车，当下每次回去就很难停车。

点评：

《物权法》草案作出有关规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或

者约定

不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此，很多人提出质

疑，草

案的规定不全面，易引起纠纷。停车位壹旦权属归开发商或者物业所有，他们就能够随意处

置停

车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。

问题六：公用设施挪作他用

小区公用设施是全体小区业主的公共财产，物业管理或开发商本不应该无故占用。近期

有业

主来电表示，当初买房时就是见到小区有相对宽松的公共休闲场所，谁知入伙后不到壹年，

情况

就发生了变化。被当作绿化用的架空层，被管理处建成了类似会所的棋牌室和健身房，仍向

业主

收取壹定的娱乐费用，实在难以接受。

罗湖某小区李女士来电说，自小区商场开业后，仅有的壹块休闲场所被商场当成了〃

卸货

区〃。物业管理处不但不制止，仍协助开发商商场出租占用公告场所提供管理和服务，这分

明是

损害业主的行为。

点评：

新出台的《物权法》草案中指出，绿地、道路都属于业主共同享有的，物业管理X公司不

能够

随意占用公用设施来作为其他用途，确实有必要改造的设施，需要得到业委会的通过。

问题七：专项资金不到位

物业管理专项资金，包括开发商缴交的小区公共基础设施维护资金和业主缴交的公共维

修基

金，它的设立旨在作到长期维护社区的公共基础设施，以保障居民的安全。但出于种种原

因，物

管X公司对于专项资金的管理尚不规范，甚至存在挪用等违规的情况。

读者反映突出的是开发商交纳的维修基金问题。按照深圳市房地产及物业管理相关规

定，房

屋竣工移交给物业管理X公司时，开发商需按相关规定向物业X公司支付〃房屋本体维修基

金〃，然

而在实际运作中，不少开发商迟交甚至不交该项费用，导致物管X公司无法及时维修保护公共

设

施、设备，也造成壹定的安全隐患。

有业主反映，资金不到位，应该是开发商的责任，可是有些物管X公司本身就是开发商的

子公

司，或者和开发商之间有其他利益瓜葛，使得物管X公司不能及时去追缴维修基金，甚至是根

本不

去要，这样壹来，损害的就是业主的利益甚至安全。

点评：

业主、物业管理X公司、开发商存在诸多的利益联系，也容易引发利益纠纷。《物权法》

草案

且非专项针对物业管理的法律，但该草案的出台，无疑对以后物业管理实现加规范化、法治

化起

到很好的推动作用。

第五篇: 物业管理自评小结

浅谈物业管理招投标评委如何评标

浅谈物业管理招投标评委如何评标

发布时间：2010-03-23

∙    随着我市物业管理招投标市场不断完善,越来越多的物业管理项目在选聘物业企业时都采用了公开招投标的形式。物业管理招投标一般可分为招标、投标、开标、评标和中标五阶段，其中评标是其中最为重要的环节。物业管理评标是指对投标文件，依据招标方的招标要求，按照规定的标准和方法，进行评审和比较，从而找出符合法定条件的最佳投标。
    一、评标的目的和原则
    物业管理招投标工作如何体现维护业主利益，促进物业管理企业的自我发展，评标是体现招标工作公平、公开、公正的关键所在。
    评标活动遵循的基本原则就是公平、公开、公正原则。
    二、评标的程序
    《招标投标法》第38条规定：“招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。”
    评标活动具有保密性和独立性。为保证评标的公正，保证评标委员会的成员免受外界压力或影响，评标工作应该在严格保密情况下进行。
    1、评标委员会的组成。
    沈阳市现已对物业管理招投标的评标专家进行统一的培训和管理，已制定并实施了沈房[2006]177号文件《关于印发沈阳市物业管理招投标评标专家管理办法的通知》，对招投标专家进行监督管理，招投标机构可考虑认定一批物业管理专家，建立一个专家名册或专家库，主要参与本地的物业管理招投标的评标工作，以体现“公开、公平、公正”的原则。
    （1）评标委员会由招标人依法组建，负责评标活动，向招标人推荐中标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。
    （2）评标委员会成员名单一般应于开标前确定。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。
    （3）评标委员会设负责人的，评标委员会负责人由评标委员会成员推举产生或者由招标人确定。评标委员会负责人与评标委员会的其他成员有同等的表决权。
    （4）评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
    2、研究招标文件，编制评标表格。
    成立评标委员会后，评标委员会应当认真阅读招标文件，研究招标方对招标项目的具体要求，熟悉和了解招标该项招标项目，招标文件中规定各项标准、商务和技术投标文件、评标标准、方法和在评标过程中需要考虑的相关因素等。
    通过研究招标文件制定出适应该物业类型的评分表格，根据评标标准列出具体的评分细则，注明所占的评分比重，未避免分数悬殊差距很大，评分的细则越详细越好。
    3、投标文件的初步评审和投标文件的澄清。
    初步审查投标文件是否符合招标文件的所有条款和规定且没有重大偏离和保留。
    评标委员会可以以书面形式要求投标人对投标文件中不明确、表述不一致或有明显文字和计算错误的内容进行澄清和说明，但澄清和说明的内容不得超出招标文件范围或做实质性的变动。此时，评委可根据报价的高低或招标文件中规定的其他方法对投标文件进行排序。
    4、废标。
    （1）以虚假方式谋取中标；
    （2）低于成本报价竞标；
    （3）不符合资格条件或拒不对投标文件澄清、说明或改正；
    （4）未能在实质上响应的投标。
    5、投标偏差和有效投标不足的处理。
    投标偏差有重大偏差和细微偏差两种。重大偏差指不符和招标文件规定的要求、完成项目的期限超过招标文件的期限、无投标人授权代表签字和加盖公章、未按招标文件要求提供投标担保或担保有问题。有上述情况之一的，并未做实质性响应的，作废标处理。细微偏差指个别地方有漏洞或者技术信息和数据不完整，补正后对其他投标方没有造成不公平结果的，这种情况不影响投标文件的有效性。
    评标委员会根据上述规定否决不合格投标或者界定为废标后，若有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。投标人少于3个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
    6、详细评审及召开答辩会。
    经初步评审合格的投标文件，评标委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对其技术部分和商务部分作进一步评审、比较。根据项目的实际情况，选择合理的评标方法准备评标。
    评标委员会要组织一次答辩会，由评标委员会就招标文件中细节问题和投标文件中提到的具体方案和特色内容，在答辩会上向投标人代表提出问题。对于投标人代表的答辩时间和问题数量都要相同。由于评标委员会和投标人在答辩会上不可避免要会面，为了确保评标结果在确定前是保密的，应当尽量缩短答辩会和确定中标结果之间的时间。
    7、推荐中标后选人和定标。
    除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。投标委员会通过对投标人投标报价和各项综合因素进行评价，评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并抄送有关行政监督部门。评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
    评标委员会向招标方推荐不超过3个有排序的中标候选人，由招标方作出最后决定，招标方应按顺序与中标推荐人进行谈判，最后决定由谁中标。
    三、评标方法的选择
    在投标的过程中最低报价中标并不是百试不爽的规律，同时最高报价中标也并非不可能，这其中的奥秘主要在于对评标方法的选择。评标方法的合理选择，一方面可以确保评标结果的准确，另一方面也充分体现了评标的公开、公平、公正性原则。我国采用的评标方法大致有三种。
    1、最低投标价法。顾名思义，谁的报价低，谁中标。这种方法适用于普通的住宅小区，配套的设施简单无智能化或技术上的服务，投标人在通过资格预审后，将投标人按照报价的高低依次排序，取其报价低的三个，在结合投标文件中的具体实施措施，综合比较，择优定标。此方法很少被采用。
    2、最低评标价法。该评标法主要根据技术、商务的要求确定评标因素，用加价的方式进行调整。但对于哪些因素可加价及加价的幅度则根据招标人的意图决定。应用这种方法时，本身报价较低且加价因素较少的产品，最终价格也比较低，所以对同档次的产品，报价低的有一定的优势。由此可见，运用以上两种方法，在招投标的过程中，招标人的意图需在技术文件和商务文件中体现，一但评标开始，招标人可掌控的因素将很少。虽然价格低的相对有一定的优势，但也同时受种种情况的制约。 
    3、综合评分法。是目前运用最广泛的招标方法。因为这种方法最能体现招标人的意图，使其找到称心如意的物业管理服务。这种方法的运用也使高报价战胜低报价成为可能。这种情况的产生主要取决于两方面的因素：
　　一方面,是招标人的倾向。对于注重产品质量的招标人来说，只要投标价格在其预算内的，哪怕很高，也有可能中标。因为在评分方法中会相应提高质量、品质的权重，而放低价格的权重。同理，如果招标人注重价格，在评分方法中质量和价格所占的权重就会发生逆转，低报价中标的可能性就较大。 
    另一方面，取决于评委们打分的情况。在评委打分时，有的时候即对于同一投标者，不同的评委会打出差距很大的分数，使入围的众多投标者评分结果产生悬殊差距。为克服这种现象，应从以下两方面加强管理。首先要制定详细的评分标准；其次事前为各评委作好关于评分方法的介绍。这时各评委都未看到任何投标文件，可有效地避免暗箱操作的发生。如果已开始评选，再提出新的方法，则不可避免地有倾向性的嫌疑，不利于对“三公”原则的维护。对于评分方法的制定,每个评分项应在0－5分的范围内评分,这样对于经过审核入围的投标者，不会出现完全不符合要求的情况，所以原则上不应出现0分的情况。经过这样的评分方法得出的结果相互间差距较小，更有利于体现各投标人的客观情况。关于对评分方法的介绍，其目的是使评委们真正理解评标的具体原则方法，以便更好地在评标的过程中加以运用。
    四、住宅物业管理标书的评定内容
    物业管理的项目类型很多，办公楼、公寓、厂房等等，不同类型的物业项目评定的内容各不相同。下面是就住宅物业管理标书内容进行评定。
    1、标书的外观。
    正常情况下，招标文件中有明确规定，投标文件分正、副本，并分别包装。投标书封面的装饰的精美程度就体现了投标方对项目的重视程度。标书的封面给评委的是第一感官，也是第一印象，印象的好坏直接影响到评委的打分，封面的装潢也能体现企业的形象和特色，是评委打分点之一。
    2、标书的组成。
    正常的标书内容大体分商务和技术两部分。
    这也是评分的一项，标书的组成是否满足招标文件规定的要求，项目是否齐全，内容阐述是否清新流畅、层次清晰、不缺项漏项。如目录的设计，要用简明扼要的文字表述该部分的主要内容。
    3、标书的内容。
    商务文件提供的内容是否符合要求，提供的要件是否通过年检，如营业执照、资质证书、体系认证证书等，答辩会上投标方还要提供这些要件的原件。企业近三年的财务状况（体现企业的经营管理能力、资产状况和劳动生产率）、物业管量、主要业绩、获奖情况及企业背景等。企业的社会信誉度一方面可通过物业管理企业信息系统网站查询，另一方面可以通过实地的考察，调查该企业所管物业项目的具体情况，业主的口碑如何等。技术文件中提到的各项内容是否全面，内容丰富，若招标文件中要求提供已管项目的合同复印件，主要看已签合同是否过期、合同文本是否规范。
    4、管理人员的配备及管理。
    这项是评分的重点之一。物业管理实际上是一项服务性工作，项目管理的好坏直接取决于管理人员的水平。根据项目的实际情况，进行合理的人员配置，人员配置是否合理也直接影响到物业服务费用的高低。管理服务人员的管理也决定后期日常服务的水平。对于住宅小区，保安、保洁人员的录用比较关键，是聘用社会闲散人员还是退伍军人或是正规保安公司培训的专业技术人员，保洁员的文化素质要求很重要。管理服务人员的学历证明、是否都有岗位证书及其管理服务经验等，这些都是打分点。岗位培训，根据不同的物业项目，要进行上岗前的岗位培训，要看看标书中是否有岗位培训计划。
    5、管理方式。
    这是企业的特色所在，突显企业的个性化，新颖独特的管理方式也能吸引评委注意力，更进一步的阅读你的实施方案，也是标书的给分点。
    6、日常的物业管理服务。
    这项是评分的重点。包括保安消防管理、保洁管理、设备、设施养护维修管理及智能化服务。各项管理服务的实施方案，具体的操作方法，细化到每一个面每一个点，如有地下车库的如何科学管理，园区保安白天和夜间都是如何管理的，梯间、楼道、及其他公共部位具体的保洁方法等，智能化服务是指为园区配套的智能监控设备的管理服务。
    7、各项管理的规章制度。
    建立健全的规章制度，对日常的维护和管理起到监督和考察的作用。包括公众制度、内部管理规定及制度、岗位职责（不同的岗位员工的岗位职责）。
    8、各项承诺指标。
    包括日常管理工作中各项工作要达到的标准，包括房屋完好率、绿化完好率、维修养护及时率、清扫保洁率、业主满意率等。还有就是对招标方的承诺，也是吸引招标方的亮点，如最终的管理目标，在规定时间内保证物业项目达国标或是省标。这项评定的标准是各项指标是否全面，合理。
    9、管理费用测算。
    这是投标书的重要项目，评分的关键看各项费用测算的依据是否有理有据合乎该市的法律规定。过低的投标报价未必是好的报价，有的企业为了获取项目压低报价，未考虑到后期管理运做所带来的隐患，降低管理服务成本，最终导致无法履行正常的合同条款。
    10、其他。
    投标方为日后的物业管理所提供的特殊的服务设施、设备，或后期的管理设想（如园区入住期间的管理服务策划，包括开园仪式、为新进业主提供小礼物等，增进与业主的关系），后期管理设想、社区文化活动等。这些都是评委评分的给分点。
    五、评标注意事项
    为了保证评标工作的公平、公正，为招标人推荐合格的中标候选人，评委在评标中，应注意以下几方面的情况。
    1、评委在评标工作中可以就涉及评标的问题发表自己的观点和意见，但不得要求其他评委按自己的观点和意见评分，所有评委应根据自己的观点和意见独立评分，承担个人责任。评标过程中要特注意投标单位的技术能力。
    2、在评标过程中,评委不应与投标人私下交换意见。
    3、坚持封闭评标的原则，在评标工作结束前，请参加评标的评委不要离开评标工作现场安排的休息地点。
    4、在评标工作结束后，评标人须对评标的有关情况严加保密，不得再与其他投标人谈及评标事宜，评标人所用的评标资料一律不得带离现场。
    5、在评标工作期间，所有涉及评标的人员应将手机或其他移动通信设备关闭。
    6、招投标机构应对每次开、评标过程进行全程监控和录像。
    7、在评标过程中，评标委员会成员对同一问题意见不一致的，应按照少数服从多数的原则形成评标结论。 
    评标活动是招投标过程的核心，公正合理的评标对招投标活动的有序发展奠定基础，在整个招投标过程中，不管是开发商还是物业公司都应重视信誉、注重企业形象、遵法守纪、公平参与，建立良好的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，保证物业管理招投标的顺利进行。

第六篇: 物业管理自评小结